REITs是什么？最完整的不动产投资信托REITs投资懒人包

信托投资 2022-04-22 13:30:03

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REITs中文名称是「不动产投资信托」，让投资人可以用小资金投资不动产，这篇文章市场先生要和大家介绍REITs的基本知识，以及怎么买进？包含台股、美股、ETF、基金的买进交易方式，

本文提到所有投资目标皆为教学案例使用，不代表任何形式投资建议，投资之前务必自行研究判断。

REITs是什么？
REITs优缺点是什么？
REITs种类有哪些？
REITs是投资哪类型的不动产？
REITs怎么买？
不动产投资信托REITs的报酬/风险如何？
REITs历年指数报酬绩效走势表现
观察过去2001年以来REITs指数的表现如下图。
投资不动产投资信托(REITs)要注意什么？
快速重点整理：REITs是什么？

REITs是什么？

REITs(Real Estate Investment Trust)，中文叫做「不动产投资信托」，以下简称REITs，顾名思义就是投资不动产，让投资人也可以用小钱投资不动产。

简单来说，这是一个不动产证券化的商品，将办公大楼、商场这些不动产的投资切割成股份，让一般资金不多的人，也能透过持有股份的方式投资不动产。

而 REITs 的现金流量，其实主要来自租金收入、管理维修费用及承租率等，但要留意的是，不动产并非只有指我们平常谈的房地产或商办，而是包含各种可以有出租收入的土地或建物含其上设备。

因此REITs的收入相较其他投资相对稳定，而在美国甚至规定REITs的当年度90%的收益都需配息给股东；而在在台湾，也规范REITs每年分配利息，因此投资REITs带着能够有相对稳定的现金股利收入。

REITs优缺点是什么？

不动产投资信托(REITs)是将不动产证券化

投资概念：像共同基金，结合大众资金来投资各种不动产收入

投资目标：主要为商业不动产(办公大楼、购物中心、仓库、饭店、量贩卖场等等)、通讯基地台、机房等等设施

投资目的：希望能获得不动产租金收入为主，以及资产增值(但非主要)

不动产证券化商品主要有两类，不动产资产信托(REAT)、不动产投资信托(REITs)，本篇以介绍不动产投资信托(REITs)为主。

不动产资产信托(REAT)：类似债券，虽然有固定收益，但投资门坎较高(至少需数百万)，主要为大户法人投资。

不动产投资信托(REITs)：类似基金，有固定配息也有资产价值波动的资本利得，投资人只要准备小额资金就能进场。

REITs优点：

小资金可投资、流动性佳：REITs将不动产证券化，变成一张张的股票在公开市场交易，因为投资门坎低，适合小额投资人来投资不动产领域配置资产。另外因为将不动产分割证券化，买卖变得跟股票一样方便，因此更有流动性、易于转手、交易成本也降低。
收益稳定：REITs的收益来自自租金收入、管理维修费用、承租率等，美国法令规定REITs必须将当年度至少90%的收益以股利形式分配给股东，而台湾则是规范REITs信托利益应每年分配，所以投资人每年可强制分配到股息。
享有税赋优惠：美国法令规定REITs必须将当年度90%的收益以股利形式分配给股东，这样即不需支付企业所得税(corp income tax)，所以有些收入模式为不动产的上市公司会选择将股票转变成REIT形式。台湾则是依据不动产证券化条例，规定REITs的信托利益要每年分配，而且免征证券交易税、投资收益采取6%分离课税，不并入综所税计算所以免征证所税。
作为资产配置的类别之一：REITs的表现许多时候和股票类似，但也和股票略所不同，例如2001-2002年股市大跌时，REITs依然有正报酬，但2007-2008年，REITs的下跌波动程度就远比股市大。由于具备资产的差异性，因此是许多资产配置会考虑的资产之一。

可阅读：什么是资产配置？

REITs缺点：

不动收益变动风险：REITs是封闭型基金，交易时的成交价格是根据市场实际的买卖价，若是不动产景气不好、投资人预期景气看坏，都会影响REITs价格。此外美国许多大型的REITs，本身都有债务杠杆在其中，这点也是潜在风险。
要考虑管理团队绩效：REITs是将所有权、经营权分离营运，投资人用购买证券的方式来参与不动产投资，这并不是直接买卖不动产，所以会缺乏对不动产自主处分、经营的权利。如果REITs的经营者经营不善，也会影响证券价格，这是投资人必须承担的风险。
净值波动大：观察长期的REITs走势，会发现它在市场恐惧情绪上升时，波动往往变得极大，表现其实很像是放大杠杆的高收益债，在2007-08年最大跌幅接近75%，远比股市波动还大，在配置时，须留意比例不宜过高。

REITs种类有哪些？

REITs作为一种证券化的不动产，可以根据收入来源不同，将REITs再细分为3种类型：

1. 权益型REITs(Equity REITs)：

直接参与不动产的投资与经营，收益来源主要为租金收入，从房屋增值赚取资本利得，经营绩效取决于不动产景气，大部分的REITs都是以这种类型为主。

2. 抵押型REITs(Mortgage REITs)：

抵押型REITs也称为mREITs，投资于抵押贷款、抵押贷款支持证券(MBS)和相关资产，收益来源是贷款利息或手续费等，报酬取决于市场利率。

3. 混合型REITs(Hybrid REITs)：

权益型、抵押权型的混合REITs，类似股债平衡的感觉，也就是可直接投资不动产也能投资相关的抵押债券，但投资比例是根据基金经理人依据专业能力来调整。

REITs是投资哪类型的不动产？

值得注意的是，大多数的REITs都属于权益型REITs。

但是不动产的种类有很多，因此投资时也要了解一下它投资的不动产商品是哪些，

接底下把常见的REITs投资类型整理如下：

1. 数据中心REITs (Data Center REITs)：

大公司会将数据存储在安全的服务器上，需要有空间来存放这些服务器，这类型REITs就是投资于这样的建物。

2. 医疗保健REITs (Healthcare REITs)：

医疗保健是一个蓬勃发展的行业，因此相关的房地产可以特别注意，这类REITs像是医院、医疗办公大楼、老年生活小区、专业护理院等等。

3. 酒店业REITs (Hospitality REITs)：

酒店业REITs主要是投资于酒店和度假村，甚至也包含投资于酒店物业内的餐馆、咖啡馆和商店。

4. 工业REITs (Industrial REITs)：

有时也被称为物流REITs，工业REITs主要是找拥有工厂、仓库和配送中心，像是亚马逊(AMZN)这种拥有广泛供应链的大公司，在全国各地经营着许多工厂。

5. 基础设施REITs (Infrastructure REITs)：

基础设施REITs是指投资于光纤电缆、无线和电信塔以及能源管道的土地和建筑，像是电信业就必须有空间存放电线和电缆，因此这个行业的公司需要这些不动产空间来运作。

6. 办公室REITs (Office REITs)：

办公室REITs主要是指办公大楼，但在COVID-19大流行的期间有许多人开始在家工作，因此这种REITs的绩效也受到影响。

7. 住宅REITs (Residential REITs)：

主要是投资于公寓大楼、学生宿舍、套房住宅等，这种REITs在COVID-19大流行的期间也受到不少的影响。

8. 零售REITs (Retail REITs)：

这种类型的REITs通常会专注在商场、购物中心和租赁或独立的物业。

9. 自助仓储REITs (Self-Storage REITs)：

这种类型的REITs资于由个人或公司租用的储存设施。

10. 林地REITs (Timberland REITs)：

投资于拥有森林的土地，并透过其生产的木材和其他资产赚钱。

11. 多样化REITs (Diversified REITs)：

并非所有REITs都只专注于一个领域或行业，这类型的REITs会投资于两种或更多类型的物业，以寻求投资机会，是一种投资组合多样化的REITs。

12. 专业REITs (Specialty REITS)：

不符合上述类别的REITs，就被称为专业REITs，被视为特殊型REITs，像是电影院、赌场、农场和户外广告(广告牌、电子标志等等)。

13. 抵押型REITs(Mortgage REITs、mREITs)：

投资于抵押贷款、抵押贷款支持证券(MBS)和相关资产，大约有10%的REITs投资属于抵押型REITs，投资于抵押贷款，而不是房地产本身。最著名(但不一定是最大)的投资是房利美(Fannie Mae)、房地美(Freddie Mac)，它们是政府资助的企业，在二级市场上购买抵押贷款。

REITs投资的不动产类型介绍
REITs种类	投资物业	举例公司(股票代号)以美股为例
数据中心REITs	安全中心存放数据数据的建物	Equinix (EQIX)、Digital Realty (DLR)、CyrusOne (CONE)
医疗保健REITs	医院、医生办公室、医疗设施等等	全国健康投资者公司(NHI)、芬塔 (VTR)、Welltower (WELL)
酒店业REITs	饭店、度假村，以及场所内的餐厅、咖啡馆和商店	CorePoint Lodging (CPLG)、Braemar Hotels & Resorts (BHR)、MGM Growth Properties (MGP)
工业REITs	工厂、仓库和配送中心	东部集团物业公司 (EGP)、普洛斯公司 (PLD)、普利茅斯工业 (PLYM)
基础设施REITs	光纤电缆、无线和电信塔以及能源管道的土地和建筑	SBA通信公司 (SBAC)、Unit Corporation (UNIT)、Landmark Infrastructure Partner (LMRK)
办公室REITs	办公大楼、办公园区	波士顿物产 (BXP)、SL格林不动产公司 (SLG)、Mack-Cali Realty Stock Forecast (CLI)
住宅REITs	公寓大楼、多户住宅和学生公寓，有些也可能包括单户住宅	美国校园小区 (ACC)、艾芙隆海湾小区公司 (AVB)、太阳共有小区公司 (SUI)
零售REITs	商场、购物中心、租赁/独立物业	西蒙地产集团 (SPG)、SK电讯 (SKT)、STORE Capital (STOR)
自助仓储REITs	个人或公司的自助储存设施	公共存储 (PSA)、Extra Space Storage (EXR)、CubeSmart (CUBE)
林地REITs	用于生产木材、木材和其他资产的森林和其他土地	Weyerhaeuser (WY)、PotlatchDeltic (PCH)、Rayonier (RYN)
多样化REITs	投资于两种或更多类型的物业	W.P. Carey (NYSE: WPC)、莱星顿财团信托 (LXP)、WashREIT (WRE)
抵押型REITs(Mortgage REITs)	不动产贷款、抵押贷款支持证券(MBS)	安纳利资产管理公司(NLY)、Two Harbors Investment (TWO)、Starwood Property Trust (STWD)

REITs怎么买？

REITs相关商品有REITs、REITs基金(REITs Fund)、REITs ETF

直接买REITs：一档REITs，代表该档REITs名下投资标地的部分所有权。
REITs基金(REITs Fund)：REITs基金是指投资在多种不同的REITs上。
REITs ETF：以分散投资REITs组成的ETF。

以下分别细谈投资REITs不同方式差异：

1.投资美国REITs：

美股的REITs选择类型就很多，规模大且知名的企业的例如：

AMT美国电塔公司：专门提供通讯电塔出租
CCI冠城国际公司：提供通讯基地台出租
PLD普洛斯公司：提供物流类不动产出租

除此之外还有很多，未来市场先生再写文章分别介绍。

市场先生提示：全球各国都有逐步在发展REITs，但由于美国的REITs类型更多、目标规模更大、可以更分散的投资，因此谈投资REITs时，主要都仍是以美国为主。

透过一般的美股券商，即可买进美国的REITs，可阅读：投资美股该选择哪家券商开户？

投资上市(柜)挂牌的台湾REITs：

不同于国外REITs已经发展多年、REITs很多元，台湾国内目前只有7支REITs，数量很少、类型有限，仍停留在仅有零售型的不动产类别(多是商办)。

这种投资方式类似在买债券，买来收利息为主。

目前在台湾，富邦、国泰金控把持有的商办发行一定额度的REITs，公开募集后挂牌上市，挂牌后买卖投资人在盘面上以市价交易，用一般股票券商即可下单买进台湾的REITs，可阅读：股票券商开户优惠推荐

strong>台湾Reits 有哪些？台湾Reits比较推荐
台湾Reits	台湾Reits投资目标	发起规模	成立日
富邦一号（01001T）	商办、商场、住宅	58.3亿	2005年3月1日
国泰一号（01002T）	商办、商场、旅馆	139.3亿	2005年9月23日
新光一号（01003T）	商办、百货公司、商场、住宅	113亿	2005年12月19日
富邦二号（01004T）	商办、厂办	73.02亿	2006年4月6日
国泰二号（01007T）	商办	72亿	2006年10月2日
圆满一号（01009T）	商办、商场	30亿	2018年6月15日
乐富一号（01010T）	商办、购物中心	105亿	2018年11月30日

2. 投资REITs基金：

类似共同基金，但投资目标物是以国内外的REITs为主，

REITs基金包括国内投信公司核准发行的REITs基金、投信投顾公司代理的海外基金，

一样是向投资人募集资金来投资全世界不动产目标、相关股票、债券和衍生性商品。

如何找到REITs相关基金？

透过基金投资，通常可以分散投资到某一些特定类型的REITs中，

这些基金名称中通常会有不动产“这三个字，搜索关键词就能找到。

买基金建议从基金平台买，不要从银行买，会比较节省费用，可阅读：最新基金平台开户手续费优惠推荐

3. 投资REITs ETF：

ETF是我觉得一般新手比较推荐入门投资REITs的方式。

主要是投资REITs相关目标组成的ETF，和基金一样有分散投资的效果。

国内相关目标很少，而国外已经有许多文件相当成熟有规模的ETF。市场先生整理其中规模较大的常见ETF如下表：

美股规模大REITs相关ETF
代号	全名	区域/类型	费用率	规模(百万美金)
VNQ	Vanguard Real Estate Index Fund	美国REITs	0.12%	29525M
SCHH	Schwab US REIT ETF	美国REITs	0.07%	5161M
VNQI	Vanguard Global ex-U.S. Real Estate Index Fund ETF	非美国REITs	0.12%	4368M
XLRE	Real Estate Select Sector SPDR Fund	美国REITs	0.13%	3442M
IYR	iShares U.S. Real Estate ETF	美国REITs	0.42%	3183M

更详细的REITs ETF风险与投资优缺点介绍，请阅读：REITs ETF是什么？Reits ETF推荐怎么买

REITs ETF要怎么买？

如果要投资台湾REITs、REITs ETF，可以直接透过股票券商下单就可以买进。可阅读：ETF要怎么买？

如果要投资美股ETF，可阅读：投资美股该选择哪家券商开户？

投资时要注意，投资单一区域不动产REITs，风险会比投资布局全球化REITs高，投资时的考虑要以能分散风险、多元化投资方式为主，所以投资REITs基金或REITs ETF分散投资多元目标，才是较适合的作法。

不动产投资信托REITs的报酬/风险如何？

台湾不动产投资信托(REITs)的发展受限于法规限制，和美国REITs有相当大的差异，

美国REITs是以公司经营的方式、台湾则是以信托方式，管理方式不一样。

美国REITs：经理人就是地产管理专家，可以向银行借款做不动产开发收购，资产绩效不佳能立即处分、决策快速有效率，能获得较高的投资报酬率，但因为高杠杆，波动也相当剧烈。
台湾REITs：用信托方式，受托机构为银行信托部门，管理费固定所以不会任意调整租约，好处是投资人能有稳定殖利率，但不会像国外REITs为了获得更高报酬率而积极操作(使用高债务杠杆)。台湾不动产投资信托(REITs)的投资收益来自租金收入，但台湾商办租金收益较低，也是较不受投资人青睐的原因。

市场先生提示：基本上台湾的REITs和美国REITs，就是两个物种，台湾的目标并没有那么多可以选择，学习REITs观念，应该先以美国的REITs为主，会比较广泛与完整。

REITs历年指数报酬绩效走势表现

观察过去2001年以来REITs指数的表现如下图。

2001-2002年股市大跌时，REITs依然有正报酬。2007~2008年为美国房市泡沫化，并导致2008年的金融危机，REITs在2007～2008年间绩效受到重创，从高点到低点下跌接近75%，自2009年以来报酬开始上升，虽然REITs在07年以前表现很强，但从2009年以后则是和美国大型股整体表现差不多，到2020年3月又随着股市一起大跌。

从这里就可以了解它的风险/报酬特性，它的特性跟股市类似但也不完全相同，波动性则远比股市再更大一些。

reits历年绩效

投资不动产投资信托(REITs)要注意什么？

1. REITs资产配置：

投资REITs是以稳定收益为前提，该思考的是如何以现有资产配置、进行中长期布局，通常建议一般投资人用ETF会是比较简单的资产配置方式。

市场先生提示：

在资产配置中，早年(2004以前)的一些投资书籍，会将REITs或不动产产业独立作为一种资产类型去配置，在不同的配置策略中，有些会建议配置5%~20%不等的比例在REITs中，原因是它有稳定的现金流，且表现独立于其他各大产业类别。

但在近年，一方面REITs公司越来越多，REITs已经变成S&P500指数的一个大类别，另一方面近几年REITs表现与整体股票指数相关度逐渐增加，因此我认为在资产配置上，REITs已经变成一个可选可不选的类别。

即使你没有特意去配置REITs，在投资整体大盘指数如S&P500时，仍是会分散投资到一些REITs类公司。只需评估是否要加强这一个资产类别而已。

2. REITs风险报酬特性：

REITs的风险报酬特性其实很像股票，也很像杠杆后的高收益债券，它的收益大多时候相对稳定、甚至会成长(租金上涨、新的收租来源、增加杠杆)，

理论上收益稳定的资产，价格波动也要相对稳定，但如果是美股中许多使用高杠杆的REITs，一遇到危机时股价往往也因此有大跌幅。

从前面提到的图表可以看到，在市场恐慌时REITs是有可能发生剧烈的下跌，在投资之前务必要先有这种心理准备，从配置的角度，它的比例不适合太高。

至于高杠杆是好是坏，其实见仁见智，实际上我们自己在买房时也使用了高杠杆(70+%房贷)，只是因为不会天天去查报价，所以对报酬波动感觉比较不明显罢了。

3. REITs报酬评估：

评估REITs的获利时，看每股盈余EPS，以及本益比这类指标并不适合。原因是REITs在购置资产时，会对未来盈余产生大量的折旧与摊销，这导致盈余数字容易低估。

一般评估REITs真实租金收入报酬，看营运现金流量Funds From Operations (FFO)或是调整后营业现金流量(AFFO)会比较适合。

市场先生备注：FFO是专门用来衡量REITs现金流的指标，和财报中的营业现金流(Operating Cash Flow, OCF)很接近，但并不完全一样。

FFO = 净利+折旧+摊销-物业销售收益AFFO = FFO +租金增加-资本支出-日常维护费用营业现金流 = 净利+折旧+摊提±存货、应收、应付帐款之调整

简单来说，由于净利这个数字，一般已经扣除折旧和摊销，此外一般会计规则也没有办法呈现资产增值状况，因此在FFO需要将折旧摊提加回去，另外只尽可能考虑常态的租金收入，因此物业售出有利得就需要扣除。至于AFFO也是类似概念，只是让他更贴近实际常态营运状况。FFO数字都必须在个别财报上的附注才找的到，一般有整理过的资料通常要在付费网站上才有。

4. REITs价值评估：

评估REITs的价值时，一般认为用资产价值(NAV)计算是较好的指针，计算出资产价值后，除以流通在外股数，可得到REITs每股价格，用来对照市场目前价格，能评估出REITs的价值。

在投资时评估股价要留意折价/溢价是否有过大的问题。

5. REITs分析方式：

投资策略中的两种主要分析模式：由下而上分析(Bottom-Up Approach)、由上而下分析(Top-Down Approach)，如果用在分析REITs上，其中由上而下考虑的因素包括人口和就业成长、产业发颤，而由下而上考虑的则包括租金收入和营运资金，如果想单买REITs目标，需慎选投资目标、管理机构、收益来源、合约年限、更新成本等等，来评估收益分配是否稳定。也要考虑不动产管理团队的经营能力、不动产目标是否多元才能风散风险。

快速重点整理：REITs是什么？

市场先生认为REITs是个值得配置的资产类型之一，至于是否要深入研究则不一定。

1.不动产投资信托(REITs)是将不动产证券化，让一般人用小资金也能投资不动产，且流动性佳、交易成本低。

2.投资REITs的好处是投资门坎低、收益稳定、享有税赋优惠，但投资时也要注意房产收益变动风险、考虑管理团队绩效、股价波动剧烈。

3.建议一般人想投资REITs，用ETF分散投资即可。有研究或者有特别想追踪的目标，再使用共同基金或者单买REITs。

4.留意风险，在资产配置中，它可以是个多样化的选择之一，但因为风险也高，通常不宜配置过高比例。

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