不动产资产信托(REATs)定义是什么？和不动产投资信托(REITs)有什么不同？
资产证券化的商品分有两大类：金融资产证券化、不动产证券化，
其中不动产证券化商品又可分为 不动产资产信托(REATs)、不动产投资信托(REITs)这两种。
对一般投资人来说，我们最主要仍是投资于REITs为主，而REATs一般都是机构投资者居多。
对REITs不了解可以先看上一篇：不动产投资信托(REITs)是什么？
这篇文章市场先生介绍不动产资产信托REATs(Real Estate Asset Trust)，
它和REITs规则看起来都很相似，但仍有一些差别。
共分为以下几个部分：
- 什么是不动产资产信托(REATs)？
- 不动产资产信托(REATs)有什么特性？
- 不动产资产信托(REATs)、不动产投资信托(REITs)有什么不同？
不动产资产信托(REATs)定义是什么？
不动产资产信托(REATs)=将不动产交付信托证券化，像是把不动产切成一张张债券卖给投资人，到期后把本金偿还给投资人。
不动产资产信托REATs(Real Estate Asset Trust)是资产证券化的一种商品，
资产证券化是将一组资产的未来应收现金流量，经过包装并增强信用，
透过发行证券的方式于证券市场发售，可以进行证券化的资产有很多，
主要可分为两大类：金融资产证券化、不动产证券化。
不动产证券化商品主要有两类，不动产资产信托(REATs)、不动产投资信托(REITs)，
可阅读：什么是REITs？
不动产证券化商品：
- 不动产资产信托(Real Estate Asset Trust, REATs)：类似<债券，虽然有固定收益，但投资门坎较高(至少需数百万)，主要为大户法人投资。
- 不动产投资信托(Real Estate Investment Trust, REITs)：类似基金，有固定配息也有资产价值波动的资本利得，投资人只要准备小额资金就能进场。
不动产资产信托(REATs)有什么特性？
不动产资产信托(REATs)像是债券，有发行期间的限制，大部分是金控公司发行这类商品，对金控公司来说，发行REATs能让资产更活络，而且强化了投资效益。
投资人投资REATs也算是一种高收益投资工具，
但因为债券面额通常在10万元以上、投资金额至少百万以上，投资门坎较高，加上无法在公开市场流通，因此流动性也较差，大多是法人投资。
REATs很像是把不动产切割成债券，委托给保管银行发行，并把目标分成A券、B券、C券等，再分为优先顺位受益证券、次顺位受益证券，
例如底下的新光松江A券，上面会记载票面利率、到期日。
不动产资产信托(REATs)种类有哪些
REATs又可分为两种：
- 融资型REATs：不动产者持有者不想卖断，透过不动产证券化取得借款，到时再拿钱买回先前发行的受益证券。
- 卖断型REATs：看好不动产未来涨价空间，想等数年后再出售，到期后由受托机构拍卖来卖出，金额再依发行的优先顺位偿还受益人。
REATs的发行期间大多为5～8年，目前2020/5月查询，尚未有发行的REATs商品。
投资人想查询REATs，可透过公开信息观测站找到相关信息。
不动产资产信托(REATs)、不动产投资信托(REITs)有什么不同？
不动产资产信托REATs是指委托人将不动产集合并切割，
再发行具有债权性质的受益证券，等于是将不动产变现为流动资产。
简单来说，就是将不动产信托化，发行受益证券募集资金，属于物权信托的一种。
但因为不动产资产信托REATs的投资门坎较高，一般投资人通常是接触不动产投资信托REITs，
REITs有点像是像共同基金，结合大众资金来投资各种不动产收入。
市场先生如果用比较白话的方式来说，
REATs有点像是把建物拿去做抵押融资，由建物持有者取得资金，
跟传统抵押融资差别在于，它有发行标准化的证券，由出资投资者取得有固定利息(由租金收入提供)的证券以及期间的产权作为本金的交换(但到期后投资人取回本金，产权仍会回到建物持有者身上)，
由于最后最终会收回本金，且过程拥有建物所有权(可以想成是作为本金的抵押)，因此REATs性质比较像是债券。
但REITs则是永久卖断了所有权，把它变成股份，最终不会保证收回，报酬也根据租金收入而定而非固定利息，因此它性质比较像股票。
| 不动产资产信托(REATs)、不动产投资信托(REITs)的比较差异 | ||
| 不动产证券商品 | REATs不动产资产信托 | REITs不动产投资信托 |
| 信托方式 | 实物信托 | 金钱信托 |
| 信托资产 | 土地所有权 | 现金 |
| 商品性质 | 先有不动产，再将不动产以发行债券的形式出售，投资人买入后有固定收益。 像是债券形式，将不动产信托证券化后卖给投资人，投资人可以定期取得利息、到期收回本金。 |
幕集资金再投资不动产，像是共同基金形式，先向投资人募集资金，再投资不动产，净值会波动、投资人可参与配息，但是面额较低。 |
| 发行期间 | 约5～8年 | 多为永续经营 |
| 收益特性 | 投资人可定期取得利息、到期收回本金，而相关不动产所有权仍在原REATs发行单位。 | 平时收取租金、定期分配现金股利给投资人，若处分不动产则收益或损失都归投资人。 |
不动产资产信托(REATs) 快速重点整理
- 不动产资产信托(REATs)像是债券，将不动产交付信托证券化，切割成一张张债券卖给投资人，投资人可以定期取得利息、到期收回本金。
- REATs是先有不动产，再将不动产以发行债券形式出售；REITs是幕集资金再投资不动产，像是共同基金形式。
- REATs债券面额通常在10万元以上，投资金额至少百万，投资门坎较高，加上无法在公开市场流通，因此流动性也较差，大多是法人投资。
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